Договор субаренды заключается между первоначальным арендатором и субарендатором. Однако договор аренды между первоначальным арендодателем и первоначальным арендатором не прекращается. Таким образом, одновременно существуют два договора аренды. Договор субаренды по сути является договором аренды. Следовательно, субарендатор имеет все права и обязанности арендатора по отношению к субарендодателю. Между арендодателем и субарендатором нет договорных отношений.
Что касается обычных договоров аренды: арендатор может сдавать арендованное имущество в субаренду, полностью или частично, другой стороне, при условии, что не вносятся изменения, которые могли бы нанести ущерб арендодателю, если иное не согласовано. Субаренда может осуществляться как для всего арендованного имущества, так и для его части.
В договорах аренды жилых и коммерческих помещений: субаренда в договорах аренды жилых и коммерческих помещений возможна только с письменного согласия арендодателя.
В договорах аренды жилых помещений естественно, что супруг(а), дети, родители и т. д. арендатора также проживают в этом имуществе. Такие ситуации не могут считаться субарендой. Если арендатор принимает в субаренду соарендатора, статус арендатора не меняется; он просто начинает совместно использовать арендованное имущество со своим соарендатором. Соарендатор не является стороной договора. Верховный суд вынес решения, признающие возможность принятия арендатором соарендатора, если в договоре нет юридических препятствий.
ПИСЬМЕННОЕ СОГЛАСИЕ В ДОГОВОРАХ АРЕНДЫ ЖИЛЫХ И КОММЕРЧЕСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ
Если арендодатель устно соглашается на субаренду и не возражает, можно ли впоследствии утверждать, что согласие не было дано в письменной форме? Утверждение о недействительности данного согласия из-за формальных нарушений является нарушением прав в соответствии со статьей 2/II Гражданского кодекса Турции. Согласие может быть дано в целом или в отношении одного договора субаренды. Договор субаренды, заключенный без согласия – что недопустимо – не может быть использован против арендодателя. Кроме того, арендодатель приобретает право расторгнуть первоначальный договор аренды в соответствии со статьей 316 Турецкого кодекса обязательств.
СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА СУБАРЕНДАТОРА
Объем и срок права субарендатора на пользование имуществом ограничены правом первоначального арендатора. Субарендатор не может пользоваться арендованным имуществом дольше, чем первоначальный арендатор. Это связано с тем, что право субарендатора на пользование арендованным имуществом основано не на самостоятельном праве, а на разрешении, зависящем от права первоначального арендатора.
ПОСЛЕДСТВИЯ СУБАРЕНДАТОРА
Наличие субаренды не влияет на первоначальные арендные отношения. (Верховный апелляционный суд, Генеральная ассамблея Кассационного суда, дело № 2011/749, решение № 2012/50, дата: 8 февраля 2012 г.) Взаимные обязательства сторон по первоначальному договору аренды сохраняются. Первоначальный арендатор продолжает своевременно выплачивать арендодателю согласованную арендную плату. Обязательство арендодателя предоставлять арендованное имущество в пользование субарендатору сохраняется. Как правило, субарендатор не имеет договорных обязательств перед арендодателем.
НЕЗАКОННАЯ СУБАРЕНДА
В случае незаконной субаренды первоначальный арендатор обязан компенсировать арендодателю ущерб, понесенный в результате нарушения договора, в соответствии со статьей 112 Турецкого кодекса обязательств (ТБК). Если арендодатель также является собственником, он может потребовать предотвращения вмешательства на основании своих прав собственности. Если арендодатель не обладает реальным правом, он может подать иск по аналогии со статьей 322/f.3 ТБК (право на прямое требование). Примечание: незаконность субаренды не делает договор субаренды недействительным. В этом случае субаренда не может быть предъявлена к арендодателю.
