В случае неуплаты арендной платы арендодатель сталкивается с четырьмя вариантами действий:
Арендодатель может потребовать уплаты неуплаченной арендной платы с процентами.
Арендодатель может расторгнуть договор (Турецкая декларация обязательств, статья 315).
Арендодатель может подать иск о выселении на основании двух обоснованных предупреждений.
Арендодатель может инициировать исполнительное производство в соответствии со статьей 269 Закона об исполнении и банкротстве.
ТРЕБОВАНИЕ УПЛАТЫ НЕУПЛАЧЕННОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ С ПРОЦЕНТАМИ
Для признания арендатора неплатежеспособным достаточно неуплаты арендной платы в согласованный сторонами срок. Предупреждение не требуется. Если срок оплаты не согласован, арендная плата подлежит уплате в конце месяца. Однако признается, что срок оплаты недостаточен для признания неплатежеспособности; арендодатель должен вынести предупреждение.
КАКАЯ СТАВКА БУДЕТ ИСПОЛЬЗОВАТЬСЯ ДЛЯ НАЧИСЛЕНИЯ ПРОЦЕНТОВ ЗА НЕУПЛАТУ?
Ставка процентов за неуплату может быть согласована в договоре. В некоммерческих сделках (где ни одна из сторон не является коммерсантом) процентная ставка не может быть определена произвольно. Согласно статье 120 Турецкого кодекса обязательств (ТБК), процентная ставка за просрочку платежа не может превышать 100% от установленной законом процентной ставки. В противном случае, избыточная часть является частично недействительной. Поскольку установленная законом процентная ставка в обычных сделках составляет 9%, процентная ставка за просрочку платежа не может превышать 18%. Если должник является коммерсантом, процентная ставка за просрочку платежа может быть определена произвольно. Верховный суд учитывает, является ли должник коммерсантом, при применении ограничения, предусмотренного статьей 120 ТБК. Если процентная ставка не определена, может быть взыскана процентная ставка за просрочку платежа по установленной законом процентной ставке (9%). Если должник является коммерсантом, может быть взыскана коммерческая процентная ставка (проценты за просрочку платежа).
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ TBK Статья 315
«Если арендатор не оплачивает арендную плату или сопутствующие расходы, подлежащие уплате после передачи арендованного имущества, арендодатель может направить арендатору письменное уведомление с указанием срока и сообщить, что договор будет расторгнут, если оплата не будет произведена в течение этого срока. Срок, предоставленный арендатору, должен составлять не менее десяти дней, а для договоров аренды жилых и коммерческих помещений — не менее тридцати дней. Этот срок начинает исчисляться со дня, следующего за датой письменного уведомления арендатора». Эти сроки являются относительно обязательными. Продление сроков возможно, но сокращение — нет. Статья 315 Турецкого кодекса обязательств также применяется к расторжению договоров аренды жилых и коммерческих помещений. Если арендатор оплачивает арендную плату после истечения 30-дневного срока, это не препятствует арендодателю расторгнуть договор, и отсутствие вины арендатора в неуплате арендной платы не препятствует возникновению права на расторжение договора. Если у арендатора есть право на зачет, оно должно быть заявлено в течение 30-дневного срока, что предотвратит возникновение права на расторжение договора.
Согласно решениям Верховного суда, договор аренды не может быть расторгнут из-за неуплаты расходов, не включенных в арендную плату (страховка, налоги). (Платежные поручения, содержащие требование о выселении, выданные в соответствии со статьей 269 Закона об исполнительном производстве и банкротстве, также должны быть оформлены в письменной форме. В уведомлении должно быть четко указано, что договор будет расторгнут в течение установленного срока. Договор аренды не может быть расторгнут на основании уведомления, не содержащего намерения расторгнуть договор. Верховный суд, 6-я гражданская палата, E. 2016/5242, K. 2016/5299, 20.09.2016)
ВЫСЕЛЕНИЕ В СООТВЕТСТВИИ СО СТАТЬЕЙ 269 ЗАКОНА ОБ ИСПОЛНЕНИИ ДОКУМЕНТОВ И БАНКРОТСТВЕ
Платежные поручения, содержащие требование о выселении, выданные в соответствии со статьей 269 Закона об исполнительном производстве и банкротстве, также должны быть оформлены в письменной форме. В уведомлении должно быть четко указано, что договор будет расторгнут в течение установленного срока. Договор аренды не может быть расторгнут на основании уведомления, не содержащего намерения расторгнуть договор. В уведомлении недостаточно просто указать, что будут приняты юридические меры. В уведомлении должна быть четко и точно указана сумма неоплаченной арендной платы. Если арендная плата занижена, а арендатор оплачивает указанную в уведомлении сумму, арендодатель не может расторгнуть договор. Однако, если сумма арендной платы завышена, это не делает уведомление недействительным.
В своем решении Верховный суд заявил: «После вручения платежного поручения ответчику-должнику 18 сентября 2014 года, должник 20 октября 2014 года подал иск с требованием выселения из арендованного имущества, не дождавшись истечения установленного законом тридцатидневного срока оплаты. В этом случае иск должен был быть подан после истечения тридцатидневного срока, предусмотренного статьей 315/2 Турецкого кодекса об обязательствах, как это указано в статье 269/1 Закона об исполнении и банкротстве. Иск о выселении, поданный до истечения установленного законом срока оплаты, должен быть отклонен». (Верховный апелляционный суд, 6-я гражданская палата, дело № 2015/9039, решение № 2016/681, дата: 8 февраля 2016 г.)
КАК ДОЛЖНО БЫТЬ СОСТАВЛЕНО УВЕДОМЛЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА?
Неуплата арендной платы в установленный срок не приводит к автоматическому расторжению договора. Арендодатель не обязан расторгать договор аренды по истечении срока его действия. Для расторжения договора аренды арендодатель должен уведомить о расторжении по истечении срока его действия. В уведомлении арендодатель может указать, что договор будет расторгнут в случае неуплаты арендной платы. Уведомление о расторжении также может быть подано вместе с основным уведомлением. Как правило, к уведомлению о расторжении не предъявляются какие-либо формальные требования. Однако в договорах аренды жилых и коммерческих помещений уведомление о расторжении должно быть составлено в письменной форме (Турецкая декларация обязательств, статья 348). Уведомление о расторжении должно быть подано арендодателем. Если арендодателей несколько, и помещение находится в совместной собственности, решение должно быть единогласным.
Уведомление о расторжении договора должно быть подано большинством акционеров (Гражданский кодекс Турции, статья 640) или, в случае совместной собственности, большинством акционеров (Гражданский кодекс Турции, статья 691). Уведомление о расторжении направляется арендатору. Если арендаторов несколько, уведомление должно быть направлено всем арендаторам.
Если речь идет о семейном доме, то, согласно статье 348 Турецкого кодекса обязательств, если супруг(а), не являющийся(ая) арендатором, становится стороной договора аренды, подавая уведомление, уведомление о расторжении должно быть направлено обоим супругам. Арендодатель может отказаться от права на расторжение договора. Неиспользование арендодателем права на расторжение договора в течение длительного периода и продолжающееся взыскание арендной платы могут рассматриваться как отказ от права на расторжение. Решения Верховного суда также подтверждают эту точку зрения. Например, в одном споре Верховный суд признал расторжение договора через 1,5 года противоречащим принципу добросовестности, в то время как в другом споре он не счел расторжение через 8 месяцев противоречащим принципу добросовестности.
ПОСЛЕДСТВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ
Договор аренды прекращает свое действие с момента получения арендатором уведомления о расторжении. Если уведомление о расторжении договора аренды поступает в течение срока, указанного в уведомлении, договор аренды прекращается по истечении этого срока. В этом случае внесение изменений в договор аренды не имеет никакой функции. Изменения не защищают арендатора от нарушения договора. После расторжения договора арендатор обязан вернуть арендованное имущество. Если арендатор не возвращает или не освобождает арендованное имущество, арендодатель может подать иск о возврате или выселении арендованного имущества. Если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, несмотря на расторжение договора аренды, арендодатель может потребовать компенсацию. При определении размера компенсации следует применять статью 325 Турецкого кодекса обязательств, принимая во внимание разумный период, в течение которого арендованное имущество могло быть сдано в аренду.
